Titre foncier: La Cour suprême dénonce la mafia
A l’occasion de l’audience solennelle d’installation du procureur général près la cour suprême et de rentrée judiciaire 2026, Fonkwe Joseph Fongang, Président de la Chambre Judiciaire, a égrené un long chapelet sur les micmacs fonciers. « Expression politique » publie in extenso le discours du magistrat.
« On assiste à un dérèglement de l’administration sur la gestion du retrait de titres fonciers. Un titre foncier est retiré à la suite d’un recours, puis rétabli quelques jours après, puis retiré à nouveau, puis rétabli une deuxième fois, retiré une troisième fois, puis rétabli une quatrième fois; bref il s’agit des décisions successives et contradictoires. On ose croire que le Ministre est induit en erreur par ses collaborateurs.
On se demande quel crédit accordé objectivement à ces retraits ou rétablissements. Sans juger de la pertinence de ces actes, on a l’impression que ces décisions sont dubitatives. Parfois les arrêtés authentiques cohabitent avec des arrêtés contrefaits. Parfois aussi, le conservateur foncier fait dire à l’arrêté ce qu’il ne dit pas. Par exemple un titre foncier mère est retiré et le conservateur prend une note pour étendre ce retrait aux titres fonciers dérivés. Il ne doit pas faire dire à l’arrêté ce qu’il ne dit pas.
Il y a également une dérive perceptible dans la gestion par l’administration de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le préambule de la constitution révisée du 18 Janvier 1996 énonce au sujet de la propriété privée que : « La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer des biens garantis à chacun par la loi. Nul ne saurait en être privé si ce n’est pour cause d’utilité publique, et sous condition d’indemnisation dont les modalités sont fixées par la loi » L’article 545 du code civil consacre le droit de propriété et ne prévoit d’expropriation que pour cause d’utilité publique lorsqu’il affirme que : «nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». La loi 85/09 du 4 juillet 1985 et ses décrets d’application définissent les contours de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’article 4 alinéa 2 de cette loi dispose que : « en principe l’expropriation ouvre droit à une indemnisation préalable ».
Au Cameroun on assiste depuis un certain temps à un curieux phénomène : l’expropriation pour cause d’utilité privée. (18) Il n’y a pas en droit positif Camerounais d’expropriation pour cause d’utilité privée. Le droit de propriété immobilière est sacré. Parfois l’Etat conclut un bail emphytéotique sur un terrain immatriculé au profit d’un particulier. C’est une forme d’expropriation pour cause d’utilité privée. Nous sommes et devons demeurer un Etat de droit et nous soumettre à nos propres lois. 8 Et même dans le cas où l’expropriation pour cause d’utilité publique est légitime, l’indemnisation est pratiquement un serpent de mer. Les commissions d’évaluations sont-elles toujours efficientes ? Sont-elles toujours suivies et écoutées ?
L’indemnisation doit être préalable et intervenir après l’expropriation qu’exceptionnellement. Une autre source de conflit se trouve être l’attribution ou la vente de gré à gré des parcelles ou des Immeubles bâtis relevant du domaine privé de l’Etat.
Plusieurs décisions d’attribution sont signées au bénéfice des personnes distinctes sur un même terrain. Parfois plusieurs titres fonciers sont établis sur une même parcelle du domaine privé de l’Etat. C’est une cacophonie inacceptable à l’ère de l’informatique.
Pour les juridictions administratives, quelques errements peuvent retenir notre attention. Crée par la loi 2006/022 du 29 Décembre 2006 dans chaque région du pays, les Tribunaux Administratifs assurent leur mission avec efficacité. Dans la gestion du contentieux de l’immatriculation directe ou indirecte, les grandes tendances jurisprudentielles sont observées. La faute de l’administration entraine l’annulation du titre foncier irrégulier. En revanche, la faute de l’administration n’a aucun impact sur les titres fonciers dérivés issus des ventes des parcelles amputés sur le titre foncier mère. Le juge ne peut pas apprécier la régularité de la cession qui relève du juge judiciaire et, en plus, des recours gracieux n’ont pas été introduits pour ces titres fonciers dérivés. En dépit de la jurisprudence de la Cour Suprême, certains Tribunaux Administratifs continuent à déclarer nul le titre foncier mère et étendent la nullité à tous les titres fonciers dérivés. Sur un tout autre plan, le juge administratif ne peut pas et ne doit pas apprécier la régularité de la cession d’un immeuble sur la base d’un acte notarié. Cela ne semble pas être toujours bien perçu par les Tribunaux Administratifs.
Cependant le juge administratif peut exceptionnellement relever une faute de l’administration dans le processus de morcellement, le lot visé dans les plans est différent de celui retenu sur le terrain. On peut estimer qu’il y a une faute de l’administration qu’il faut sanctionner ; dans ce cas l’acte de vente est régulier, mais le titre foncier est irrégulier ; le titre foncier peut être annulé et la possibilité est donnée à l’acquéreur de solliciter un nouveau titre foncier. Et même dans ce cas, le Juge civil peut annuler la vente pour erreur sur l’objet. Pour le constat de la mise en valeur en vue d’obtenir le titre foncier, le Juge administratif ne peut pas et ne doit pas décider de l’auteur ou de l’effectivité de la mise en valeur par un transport judiciaire sur les lieux.
Seule la commission consultative est habileté à constater la mise en valeur et à en dresser procès- verbal. En matière de recours gracieux, le ministre des Domaines, du cadastre et des affaires foncières a la possibilité de rejeter de manière explicite le recours dans les deux mois de sa saisine ou en cas de silence, le rejet implicite est constaté trois mois après. Après le recours gracieux, le demandeur a 60 jours pour introduire le recours contentieux ; Lorsque l’instance est engagée devant le juge administratif, toute réponse explicite du ministre des Domaines est non avenue parce qu’intervenue hors délais. Les Tribunaux Administratifs ne semblent pas toujours avoir intégré cette subtilité.
Une autre difficulté est caractérisée par la systématisation des tierces oppositions devant les juridictions administratives prolongeant indéfiniment le règlement des contentieux. On assiste à une pluralité de tierces oppositions étalées sciemment dans la durée. Sur le plan légal, il n’y a pas de dispositions pour contrer ces lourdeurs.
Pour les juridictions de l’ordre judiciaire, quelques errements peuvent être relevés. Primo, on peut mentionner pour le déplorer, les errements dans les mesures conservatoires. Par exemple, le Juge des requêtes prend des ordonnances de pré-notation judiciaire, sans s’assurer de l’existence d’une action pétitoire pouvant consolider la prénotation ou la fragiliser. Le juge semble puiser le fondement de son ordonnance de pré-notation judiciaire du décret du 21 juillet 1932 instituant au Cameroun francophone le régime foncier de l’immatriculation qui a été abrogé par l’ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial qui précise en son article 7 alinéa 2 que « la constitution des privilèges et hypothèques, le régime des inscriptions, de la pré-notation et des saisies immobilières sont fixés par la loi » Or au Cameroun, aucune loi nouvelle réglant la question de la pré-notation, n’est encore à ce jour entrée en vigueur. Cette importante mesure conservatoire a besoin d’un texte national applicable sur toute l’étendue du territoire national. De même la décision d’arrêt des travaux n’a de sens que si les parties ont des actions au fond pouvant les départager. L’arrêt des travaux n’est donc pas une fin en soi.
Il y a également les ordonnances autorisant le conservateur foncier de délivrer un duplicatum du titre foncier. Mais la spécificité de cette procédure réside dans le fait que seul le propriétaire du titre foncier peut solliciter cette délivrance. Bien souvent, les Présidents des Tribunaux de Première instance ne respectent pas rigoureusement cette exigence.
Deuxio, les juges ne tiennent pas toujours compte que les actes notariés consacrant les transactions immobilières ne peuvent être annulés qu’en cas d’inscription de faux. Tout en reconnaissant la complaisance de certains notaires dont les actes sont truffés d’irrégularités et de fautes grossières, il ne faut pas oublier que les notaires sont des officiers publics et ministériels et leurs actes sont authentiques et jouissent d’une force probante incontestable. En annulant avec légèreté les actes notariés, les Juges civils fragilisent la sécurité des transactions immobilières. On peut aussi relever l’ambiguïté de certaines décisions rendues à la suite de la vente irrégulière d’un bien immobilier indivis. Dans le même chapitre, on peut mentionner les actions en nullité des conventions des prêts hypothécaires formulées par la femme mariée en bien commun, au nom de son hypothèque légale. Par ailleurs, malgré la ratification de la convention CEDEF qui n’est qu’une directive aux Etats parties, son acte d’internalisation et l’opérationnalisation n’a toujours pas été effectué par le Cameroun sous forme d’une loi nationale applicable par les juges.
Tertio, on peut signaler que le rôle du Juge pénal en matière foncière doit osciller entre l’indulgence et la sévérité. Les juges doivent utiliser ce droit pénal avec pondération pour ne pas traumatiser les citoyens, qui, de bonne foi et par ignorance de la loi se sont installés sur des parcelles de terrain appartenant à autrui.
Excellences, Mesdames et Messieurs, En plus des errements et dérives relevés, on peut observer que l’exécution des décisions de justice en matière foncière au Cameroun n’est pas aisée. Le droit à l’exécution des décisions de justice fait partie intégrante du droit au procès équitable. Un procès n’est véritablement achevé que si la décision rendue à la fin de la procédure est effectivement exécutée. La décision de justice n’est pas un diplôme d’ancien combattant qu’il faut bien conserver pour contempler. Le droit à l’exécution se heurte au quotidien à plusieurs obstacles en matière foncière au Cameroun. Il y a une véritable rébellion au niveau des services déconcentrés du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières. Les ordonnances, les jugements des Tribunaux d’instances, les jugements des Tribunaux administratifs, les arrêts exécutoires des Cours d’appels et même les arrêts de la Cour Suprême sont signifiés et restent de fait non exécutés.
Les fonctionnaires du MINDCAF, estiment à tort que les décisions de Justice ne peuvent être exécutées qu’à la suite du feu vert de leur hiérarchie ou de la non objection de cette hiérarchie. Ils oublient volontiers les termes de la formule exécutoire apposée sur les décisions de justice. L’article 11 de la loi n°2006/015 du 29 Décembre 2006 portant organisation judiciaire dispose que : « Les expéditions des arrêts, jugement, mandats de justice ainsi que les grosses expéditions des contrats et tous actes susceptibles d’exécution forcée, sont revêtus de la formule exécutoire ainsi introduite : « En conséquence, le Président de la République mande et ordonne à tout huissier et agent d’exécution sur ce requis, de mettre le présent arrêt (ou jugement, etc…) à exécution, aux procureurs généraux, aux procureurs de la République, d’y tenir la main : à tout commandants et officier de la force publique, de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis ».
Lorsque les voies de recours contre une décision de justice sont épuisées, il n’y a pas une autre instance pour juger le travail des Juges. Tout refus d’exécuter la décision de justice constitue une infraction prévue par l’article 181-1 du Code Pénal qui dispose que: « (1) est puni d’un emprisonnement de 1 à 5 ans celui qui refuse d’exécuter une décision de justice devenue définitive ».
S’agissant de l’exécution forcée des décisions de justice, les déguerpissements et les expulsions sont confiés aux Huissiers, en cas de difficultés, ils doivent demander l’assistance des officiers de police judiciaire pour constater la rébellion. En cas de rébellion, l’huissier de justice peut solliciter l’assistance de la force publique à l’autorité administrative par l’intermédiaire du Procureur de la République. Cette réquisition de la force publique prend souvent des mois, voire des années. Parfois ce sont les populations à déguerpir qui s’opposent à l’exécution et menacent de troubler l’ordre public et la paix sociale.
L’exécution des décisions de justice se heurte à des obstacles de droit ou de fait ; cela n’est pas de nature à favoriser le règlement des litiges fonciers. En revanche, les Juges doivent distiller les peines exemplaires lorsque les infractions en matière foncière sont graves. Il faut ajouter à ces difficultés, le caractère désuet de notre dispositif juridique. La gestion du contentieux foncier au Cameroun se heurte à la vétusté de nos textes.
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